CataloniaRealty-logotype

Почему Испания — не Кипр?

Думаю все заинтересованные уже в курсе, что с 1 ноября 2020 года будет остановлена кипрская программа «паспорт в обмен на инвестиции».
Но речь пойдет не про эту новость, а про важные отличия рынков недвижимости Кипра (и подобных Кипру стран) и Испании.

Обычно для получения тех или иных льгот (ВНЖ, гражданство, льготы по налогам) в большинстве стран необходимо купить недвижимость на какую то минимальную сумму. Т.е. в такой ситуации недвижимость — не цель, а средство.

Спрос на недвижимость в некоторых странах значительно вырос с появлением таких льготных программ для иностранцев. И чем меньше страна и чем популярней программа, тем большую долю в целом рынке страны составляют эти специфические покупатели. Т.е. спрос и цены на недвижимость в таких странах во многом зависят не от чего то стабильного, а от законотворчества местных политиков.

Инвестиции в недвижимость на таких рынках очень рискованны, потому что льготные правила игры рано или поздно заканчиваются. Обычно они длятся не более 3-5-10 лет, пока страна решает какие то свои текущие задачи (и пока евро-политики из Брюсселя готовы закрывать глаза на эти местные инициативы).
А вместе с их окончанием заканчивается и искусственно созданный спрос на недвижимость. Что приводит к такому же резкому падению цен.

Если сама по себе недвижимость в той или иной стране вам не нужна, т.к. вам не нравится:
— страна,
— климат,
— ландшафт,
— люди,
— культура,
— кухня,
— цена / качество жизни,
— …

И ваша семья не планирует там жить (или хотя бы регулярно отдыхать), то 7 раз подумайте — надо ли вам решать вашу задачу именно через покупку недвижимости в этой стране.
Обычно есть альтернативы: акции, гособлигации, …
Ну, или другие страны.

Чем больше рынок недвижимости страны зависит от каких то льготных программ, тем сильнее при отмене этих льгот, цена вашей недвижимости упадет. Поэтому, когда сравниваете альтернативы, добавляйте эти будущие потери к текущей цене вопроса по получению такого “золотого” паспорта или ВНЖ.

К таким странам я всегда относил Кипр.
Обычно люди инвестировали в Кипр по трем причинам:

1. Лояльного отношения банков к непрозрачным деньгам (правила уже усложняются).

2. Программы гражданства (уже сворачивается).

3. Низких налогов (налоги на дивиденды и проценты из РФ уже повышены).

Рынок недвижимости Кипра в значительной степени рос не из-за спроса местного населения, а из-за внешних инвестиций (по описанным выше льготным причинам).
Соответственно, цены на недвижимость сильно зависели от этих юридических и налоговых льгот и будут меняться вместе с их изменениями. Что уже и происходит.

 
Кипр - всё.
 

Есть и другие страны, где для получения ВНЖ необходимо купить недвижимость на ту или иную сумму. Но кроме решения проблемы ВНЖ, недвижимость в этих странах в лучшем случае может выполнить функцию дачи у моря. А на роль “запасного аэродрома” для семьи явно не тянет (не та страна, куда в случае чего, будет готова переехать семья).

Если же взять Испанию, то здесь тоже есть программа получения ВНЖ Инвестора (“Золотая Виза”) при покупке недвижимости от 500 тыс. евро.
Но если сравнить Испанию и Кипр, то есть 3 важных отличия:

Во-первых, количество недвижимости покупаемой в Испании по этой программе —  мизерно по сравнению со всем рынком. Приблизительно 90% испанского рынка обеспечено внутренним спросом. И только около 10% приходится на иностранных покупателей. А в сегменте цен выше 500 тыс. евро, доля иностранцев в 2019 году составила всего 5,7%

Во-вторых, основными иностранными покупателями являются европейцы, которым ВНЖ не нужно.

В-третьих, спрос иностранцев на испанскую недвижимость обычно основан на стабильных факторах: климат, экология, качество и разнообразие продуктов, образование, медицина, цена/качество жизни.

Резюме.
Доля сделок, совершаемых по программе ВНЖ Инвестора в Испании — капля в море по сравнению со всем рынком, а значит цены на испанскую недвижимость практически не зависят от этой программы.

Рынок недвижимости развивался до старта программы (2013 год) и продолжит развиваться, когда программа «золотых виз» будет свернута. Чего нельзя сказать про целый ряд других стран…

И последнее.
Из-а проблем с COVID-19 сейчас многие люди ожидают снижение порога входа для получения “Золотых Виз” в Европе (в частности, в Испании).

Но лично я в это не верю. Т.к. эти программы не оказывают глобального влияния на экономики большинства европейских стран. Но зато есть и противоположный тренд — сворачивание подобных программ в Европе (т.к. кроме экономики есть еще и политика).

И мои прогнозы пока подтверждаются фактами:
— Мальта программу гражданства за инвестиции уже свернула;
— Кипр аналогичную программу останавливает с 1 ноября;
— Португалия готовит ухудшение условий программы по ВНЖ.

В Испании правила игры пока останутся прежними. Хотя время жизни испанской программы ВНЖ Инвестора тоже не вечно.
Поживем — увидим…

Еще 2 новости про ВНЖ Инвестора в Испании читайте здесь


Если вам есть, что добавить или спросить — пишите в
личку: Telegram / Facebook / Instagram

Чтобы не пропустить продолжение
 — подпишитесь на мой Дзен или Telegram канал или YouTube

На связи…
Олег Шатковский